Prórroga del contrato de alquiler: cómo funciona y qué plazos tienes

Si tu contrato de alquiler se acerca a su fecha de vencimiento y nadie ha dicho nada, es muy probable que no tengas que hacer nada: la ley prevé que el contrato se prorrogue automáticamente, en varias fases distintas según cuánto tiempo llevéis. Aquí encontrarás cómo funciona cada una.

👉 Si lo que buscas es cuánto tiempo de antelación necesitas para comunicar que NO quieres renovar, tenemos una guía específica donde te explicamos precisamente eso: Plazos de preaviso en contratos de alquiler.

Este artículo se centra en el mecanismo de la prórroga en sí: cuánto dura, cómo se activa y qué pasa después.

Resumen rápido

Duración mínima: los 5 o 7 años del artículo 9 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)

Las partes pueden pactar libremente la duración del contrato (es habitual ver contratos de 1 año), pero eso no significa que el contrato termine ahí. Si la duración pactada es inferior a:

• 5 años, cuando el arrendador es una persona física.
• 7 años, cuando el arrendador es una persona jurídica (una empresa).

El contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esa duración mínima, salvo que el inquilino comunique su voluntad de no renovar con al menos 30 días de antelación a la fecha de vencimiento o de cualquiera de sus prórrogas.

📌 Ejemplo: firmas un contrato de alquiler por 1 año con un propietario particular. Aunque el papel diga "1 año", la ley obliga a que se vaya renovando automáticamente, año a año, hasta llegar a los 5 años (salvo que tú, como inquilino, decidas no continuar y lo comuniques con 30 días de antelación). No hace falta firmar ningún documento nuevo para que esta prórroga se aplique: opera directamente por ley.

👉 Esta prórroga obligatoria del art. 9 juega a favor del inquilino. El propietario no puede dar por terminado el contrato antes de esos 5 (o 7) años solo porque quiera, salvo en los supuestos previstos por la ley, como la recuperación de la vivienda por necesidad en los términos del artículo 9.3 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos).

Prórroga tácita: por anualidades, hasta un máximo de 3 años (art. 10 LAU)

Una vez cumplidos los 5 o 7 años de duración mínima, si llegada esa fecha (o la de cualquiera de sus prórrogas) ninguna de las partes ha notificado a la otra su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales, por anualidades, hasta un máximo de tres años.

Los plazos de preaviso para evitar esta prórroga son distintos según quién lo comunique:

• El arrendador, si quiere recuperar la vivienda, debe avisar con al menos 4 meses de antelación.
• El arrendatario, si no quiere seguir, debe avisar con al menos 2 meses de antelación a esa fecha, o con 1 mes de antelación a cualquiera de las anualidades ya dentro de esta fase.

👉 Para el detalle completo de estos plazos y cómo comunicarlos, consulta: Plazos de preaviso en contratos de alquiler.

Prórroga extraordinaria: requisitos reales, no automática

Además de la prórroga tácita, la ley prevé dos supuestos adicionales, ya al finalizar la prórroga obligatoria o la tácita — pero ninguno de los dos opera sin más con solo pedirlo:

Prórroga extraordinaria general (art. 10.2 LAU): el inquilino puede solicitarla por un periodo máximo de 1 año, siempre que acredite una situación de vulnerabilidad social y económica mediante informe o certificado de los servicios sociales emitido en el último año. La aceptación es obligatoria solo cuando el arrendador sea un "gran tenedor" (según la definición de la Ley 12/2023: quien tenga más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, o más de 1.500 m² construidos de uso residencial). Si el arrendador no es gran tenedor, no está obligado a aceptarla.

Prórroga en zonas de mercado residencial tensionado (art. 10.3 LAU): puede llegar hasta 3 años adicionales, también a solicitud del inquilino, cuando finaliza la prórroga obligatoria o la tácita y la vivienda está en una zona declarada tensionada. El arrendador solo puede negarse en los supuestos expresamente previstos por la ley (por ejemplo, si necesita recuperarla conforme al art. 9.3 LAU, o si ya se ha firmado un nuevo contrato).

¿Qué pasa si se agotan todas las prórrogas y nadie dice nada?

Si tras agotar la duración mínima, la prórroga tácita y, en su caso, las extraordinarias, ninguna de las partes manifiesta nada y el inquilino sigue pagando la renta mientras el propietario la sigue cobrando, el contrato entra en tácita reconducción (art. 1566 Código Civil), y deja de regirse por la LAU.

Esto tiene una consecuencia práctica importante: las protecciones reforzadas de la LAU dejan de aplicar. Nace, en la práctica, un nuevo arrendamiento cuya duración depende de cómo se fijó el pago de la renta (por ejemplo, si se paga mensualmente, las reglas del Código Civil tienden a vincularse a ese periodo). Esto puede facilitar que cualquiera de las partes ponga fin al contrato con más agilidad que durante la vigencia de las prórrogas de la LAU — pero el plazo exacto depende de las circunstancias, no de una cifra fija universal.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos años dura como mínimo un contrato de alquiler? 5 años si el arrendador es persona física, 7 si es persona jurídica, aunque se haya firmado por menos tiempo.

¿Qué es la prórroga tácita del alquiler? La renovación automática por anualidades, hasta un máximo de 3 años, que se activa al llegar a los 5/7 años si ninguna de las partes comunica que no quiere renovar.

¿Tengo que firmar algo para que se aplique la prórroga? No necesariamente. Si la prórroga deriva directamente de la LAU, opera por ministerio de la ley aunque no se firme un nuevo contrato.

¿Puede el propietario subirme el alquiler al llegar la prórroga? No de forma automática. La actualización de la renta depende de lo pactado en el contrato y de los límites legales aplicables en ese momento.

¿Puede el propietario negarse a la prórroga sin más? No de forma libre: solo puede dar por terminado el contrato en los supuestos y plazos que prevé la propia LAU.

¿Qué pasa después de agotar todas las prórrogas de la LAU? Si nadie dice nada y la relación continúa de hecho, entra en tácita reconducción bajo el Código Civil, un régimen distinto y con menos protecciones para el inquilino que la LAU.

¿Es lo mismo la prórroga que el preaviso? No. La prórroga es la extensión del contrato que ocurre por defecto si nadie actúa. El preaviso es el aviso que hay que dar, con la antelación correspondiente, para evitar que esa prórroga se produzca.

Conclusión

La fecha que aparece en el contrato no siempre marca el final del alquiler. En muchos casos, la Ley de Arrendamientos Urbanos hace que el contrato se prorrogue automáticamente si no se comunica la voluntad de no renovarlo dentro de plazo. Identificar si estás en la prórroga obligatoria, la prórroga tácita, una prórroga extraordinaria o en una situación de tácita reconducción es clave para saber qué derechos y obligaciones tiene cada parte.

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Redacción: Patricia I Bertomeo