El Congreso deroga los decretos de vivienda
InquilinosFecha: 05/10/2026
Si estos días has leído que tu alquiler no podía subir más de un 2 %, que podías pedir dos años más de prórroga o que tu contrato se renovaría automáticamente durante cinco o siete años, cuidado: esas medidas ya no están vigentes.
El Congreso de los Diputados rechazó el pasado 2 de octubre de 2026 los dos reales decretos-ley de vivienda aprobados por el Gobierno esa misma semana.
El Real Decreto-ley 26/2026 obtuvo 172 votos a favor y 178 en contra. El Real Decreto-ley 27/2026, 166 votos a favor y 184 en contra. Ninguno fue convalidado y las dos derogaciones se publicaron ese mismo día en el BOE.
¿Significa esto que todo vuelve a ser exactamente como antes? En gran medida sí, pero hay matices importantes, especialmente si solicitaste una prórroga o tuviste una actuación judicial durante los pocos días en que los decretos estuvieron vigentes.
Te explicamos qué ha desaparecido, qué sigue vigente y, sobre todo, qué reglas se aplican ahora a tu alquiler.
¿Qué ha pasado con los decretos de vivienda?
El Gobierno aprobó el 29 de septiembre dos reales decretos-ley distintos.
- El Real Decreto-ley 26/2026 entró en vigor el 1 de octubre. Incluía medidas sobre prórrogas extraordinarias, actualización de la renta, alquileres temporales y por habitaciones, gastos del alquiler, desahucios, fiscalidad y vivienda asequible.
- El Real Decreto-ley 27/2026 entró en vigor el 2 de octubre y modificaba principalmente la duración de las renovaciones de los contratos de vivienda habitual y las consecuencias de que el propietario decidiera no renovarlos.
Los reales decretos-leyes pueden entrar en vigor inmediatamente, pero la Constitución obliga a someterlos al Congreso para su convalidación o derogación.
El 2 de octubre el Congreso votó ambos textos por separado y rechazó los dos. Las resoluciones de derogación fueron publicadas ese mismo día en el BOE.
Por tanto, las modificaciones que introdujeron han dejado de estar vigentes.
Entonces, ¿cuánto pueden subirte ahora el alquiler?
Esta es probablemente la consecuencia práctica más importante de la derogación. El RDL 26/2026 establecía temporalmente que, hasta el 31 de diciembre de 2027, determinadas rentas no podían subir y, en otros casos, que, si propietario e inquilino no alcanzaban un nuevo acuerdo, la subida no podía superar el 2 %.
Ese límite extraordinario del 2 % ya no está vigente. Pero eso no significa que todos los alquileres puedan subir ahora conforme al IPC.
La regla depende principalmente de cuándo se firmó el contrato y de lo que se haya pactado en él.
Si tu contrato no prevé actualizar la renta
No se puede actualizar. La LAU establece que la renta se actualiza en los términos pactados por las partes y que, si no existe un pacto expreso de actualización, no procede actualizarla.
Si firmaste el contrato después del 26 de mayo de 2023
La actualización está limitada por el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) creado a raíz de la Ley de Vivienda de 2023. El último dato publicado por el INE es el correspondiente a agosto de 2026: 2,47 %. Por ejemplo, si pagas 1.000 euros al mes y te corresponde una actualización con ese IRAV, el incremento máximo sería de 24,70 euros al mes.
Si tu contrato es anterior
Hay que comprobar qué mecanismo de actualización recoge el propio contrato. Muchos contratos establecen el IPC. Si existe un pacto de actualización pero no especifica qué índice o metodología debe utilizarse, la LAU remite al Índice de Garantía de Competitividad (IGC), con los límites previstos legalmente.
Por tanto, antes de aceptar una subida, lo primero que debes mirar es la fecha del contrato y su cláusula de actualización.
¿Puedo pedir todavía una prórroga extraordinaria?
La prórroga extraordinaria de hasta dos años creada por el RDL 26/2026 ha desaparecido con la derogación. Pero esto no significa que ya no existan prórrogas extraordinarias para los inquilinos. El artículo 10 de la LAU mantiene dos protecciones importantes que proceden de la Ley de Vivienda de 2023 y no han sido derogadas.
Prórroga extraordinaria de un año por vulnerabilidad
Cuando termina el periodo de prórroga obligatoria o la prórroga tácita del contrato, el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año si acredita una situación de vulnerabilidad social y económica mediante un informe o certificado de los servicios sociales emitido durante el último año.
Cuando el propietario sea un gran tenedor de vivienda, deberá aceptar esta prórroga, salvo que las partes hayan firmado un nuevo contrato.
Hasta tres años más si la vivienda está en una zona tensionada
Si la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado cuya declaración esté vigente, el inquilino puede solicitar, al finalizar las prórrogas correspondientes, una prórroga extraordinaria por anualidades durante un máximo de tres años.
Con carácter general, el propietario debe aceptarla, aunque la LAU contempla algunas excepciones, por ejemplo si las partes alcanzan otro acuerdo, firman un nuevo contrato en los términos legalmente previstos o concurre una causa legal para recuperar la vivienda para uso propio o de determinados familiares.
Por tanto, si tu contrato está a punto de terminar, no des por hecho que tienes que abandonar la vivienda simplemente porque hayan caído los nuevos decretos.
¿Qué pasa si pedí la prórroga mientras el decreto estaba vigente?
Aquí la respuesta es menos sencilla. El RDL 26/2026 no solo creó una nueva prórroga extraordinaria, sino que reconoció expresamente la validez de determinadas solicitudes presentadas meses antes durante la vigencia del Real Decreto-ley 8/2026.
Ese decreto de marzo también había sido posteriormente derogado por el Congreso.
Ahora el RDL 26/2026 también ha desaparecido y, con él, ha dejado de estar vigente la disposición que reconocía expresamente aquellas solicitudes.
Pero de ahí no puede concluirse automáticamente que una prórroga ya solicitada haya quedado anulada, ni tampoco que continúe necesariamente produciendo todos sus efectos.
Si solicitaste una prórroga durante la vigencia del RDL 8/2026 o del RDL 26/2026, conserva la solicitud, la fecha en la que la enviaste, la respuesta del propietario y cualquier otra comunicación. Será necesario estudiar qué norma estaba vigente en ese momento y qué efectos llegó a producir en tu caso concreto.
¿Sigue existiendo la renovación automática de cinco o siete años?
No. El RDL 27/2026 había establecido un nuevo sistema por el que, después del periodo mínimo, determinados contratos podían prorrogarse por nuevos periodos de cinco años, o siete si el arrendador era una persona jurídica.
Esa reforma ha sido derogada. Vuelve a aplicarse el régimen anterior del artículo 10 de la LAU: una vez transcurridos al menos cinco años de contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica, si ninguna de las partes comunica en plazo que no quiere renovar, el contrato se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta un máximo de tres años más.
El plazo general de preaviso es de cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario.
¿Tiene que indemnizarme el propietario si decide no renovar?
No existe actualmente la indemnización general que había introducido el RDL 27/2026. Ese decreto contemplaba, con determinadas excepciones, una compensación equivalente al menos a doce mensualidades de la renta de una vivienda de características análogas cuando el propietario comunicara válidamente su voluntad de no continuar el contrato. Al ser derogado el RDL 27/2026, esa nueva indemnización también ha desaparecido.
Esto no significa que cualquier no renovación sea válida. Hay que comprobar cuánto tiempo lleva vigente el contrato, qué prórrogas corresponden y si el propietario ha respetado los plazos y requisitos legales.
¿Qué pasa ahora con los desahucios de personas vulnerables?
El RDL 26/2026 había introducido nuevas medidas para suspender determinados procedimientos de desahucio de personas vulnerables sin alternativa habitacional y había incorporado un mecanismo extraordinario de intervención de las Administraciones públicas. Esas nuevas medidas procedían del decreto y han dejado de aplicarse tras su derogación. Esto no elimina todas las garantías existentes en un procedimiento de desahucio. Siguen aplicándose las protecciones previstas en la Ley de Enjuiciamiento Civil y el resto de la normativa que continúe vigente.
¿Y si un juzgado ya había suspendido mi lanzamiento?
Esta es otra de las situaciones en las que no conviene aplicar una respuesta automática. Durante la breve vigencia del RDL 26/2026 llegaron a solicitarse y adoptarse actuaciones judiciales al amparo de la nueva regulación. La norma que introducía ese régimen extraordinario ya no está vigente, pero el efecto concreto de la derogación sobre una resolución judicial dictada durante su vigencia dependerá de la situación procesal del caso.
Si tu lanzamiento fue suspendido durante esos días, hay que revisar la resolución del juzgado antes de sacar conclusiones.
Otras medidas que también han caído
Los decretos contenían muchas más modificaciones que estuvieron vigentes durante muy poco tiempo.
Entre las que ya no están en vigor se encuentran:
- La prohibición específica de repercutir determinados tributos asociados a la vivienda al inquilino. Tras la derogación vuelve a aplicarse el régimen general de la LAU. Esto no permite al propietario empezar a cobrarte unilateralmente el IBI: habrá que comprobar qué se pactó en el contrato y si ese pacto cumple los requisitos legales.
- La prohibición específica de exigir al inquilino un seguro de impago. Ha desaparecido la regla introducida por el RDL 26/2026. La LAU sigue regulando las garantías adicionales a la fianza y establece sus propios límites.
- Las nuevas reglas sobre alquileres temporales y por habitaciones. La regulación específica que incorporó el decreto ha sido dejada sin efecto. Que un contrato se denomine “de temporada” no significa, sin embargo, que jurídicamente lo sea: sigue siendo necesario atender a su finalidad y circunstancias reales.
- La deducción estatal del 10 % del alquiler en el IRPF que había incorporado el RDL 26/2026 para determinados inquilinos con una base imponible inferior a 33.007,20 euros. La modificación legal que la creó ha quedado sin efecto. Si realizaste alguna actuación durante la breve vigencia de la norma, conviene comprobar específicamente sus consecuencias fiscales antes de dar por hecho que puedes aplicar la deducción.
¿Qué sigue vigente después de la derogación?
Que hayan caído los dos decretos no significa que desaparezcan las protecciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos o de la Ley de Vivienda.
Entre otras reglas, siguen vigentes:
- la duración mínima de cinco años de los contratos de vivienda habitual cuando el propietario es persona física y siete años cuando es persona jurídica;
- la prórroga ordinaria por anualidades de hasta tres años adicionales cuando concurren los requisitos del artículo 10;
- la prórroga extraordinaria de un año para determinados inquilinos vulnerables cuando el arrendador es gran tenedor;
- la prórroga extraordinaria de hasta tres años para determinados contratos situados en zonas de mercado residencial tensionado;
- el IRAV como índice de referencia para los contratos de alquiler firmados después del 26 de mayo de 2023;
- las limitaciones de renta que correspondan en las zonas de mercado residencial tensionado;
- y la obligación del arrendador de asumir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.
La derogación de los decretos, por tanto, no deja el alquiler sin regulación: el punto de partida vuelve a ser la LAU y la Ley de Vivienda que ya estaban vigentes antes de su aprobación.
Preguntas frecuentes sobre la derogación de los decretos de vivienda:
¿Sigue vigente el límite del 2 % para subir el alquiler?
No. Ese límite extraordinario procedía del RDL 26/2026 y ha desaparecido. Pero esto no significa que el alquiler pueda subir libremente ni que el límite sea siempre el IPC.
¿Cuál es ahora el límite para actualizar mi alquiler?
Primero hay que comprobar si el contrato contiene una cláusula de actualización. Si no existe pacto expreso, la renta no se actualiza. Para los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023, el índice de referencia es el IRAV. El último dato publicado por el INE, correspondiente a agosto de 2026, es del 2,47 %. En los contratos anteriores hay que revisar el mecanismo de actualización pactado. Si existe pacto pero no identifica el índice o metodología, se aplica el régimen previsto en el artículo 18 de la LAU.
¿Puedo pedir todavía los dos años de prórroga del nuevo decreto?
No al amparo del RDL 26/2026 porque ha sido derogado. Sin embargo, la LAU mantiene otras prórrogas extraordinarias, entre ellas la de un año para determinados inquilinos vulnerables frente a grandes tenedores y la de hasta tres años para determinados contratos situados en zonas tensionadas.
¿He perdido una prórroga que solicité mientras el decreto estaba vigente?
No puede darse una respuesta general únicamente a partir de la derogación. Hay que comprobar cuándo se presentó la solicitud, qué norma estaba vigente y qué efectos llegó a producir.
¿Me tienen que pagar 12 mensualidades si el propietario no renueva?
No existe actualmente esa indemnización general. Procedía del RDL 27/2026 y quedó sin efecto con su derogación.
Mi contrato termina ahora, ¿tengo que irme?
No necesariamente. Hay que comprobar cuándo se firmó, cuánto tiempo lleva vigente, si el propietario es persona física o jurídica, qué prórrogas has utilizado, si la vivienda está en una zona tensionada, si existe una situación de vulnerabilidad y si se han respetado los plazos de preaviso.
Entonces, ¿qué significa la derogación para tu alquiler?
En apenas unos días, las reglas cambiaron y volvieron a cambiar. Por eso es fácil encontrar ahora mismo información que ya está desactualizada.
La prórroga extraordinaria de dos años, el nuevo límite temporal del 2 %, las renovaciones sucesivas de cinco o siete años y la nueva indemnización por no renovación ya no están vigentes.
Pero otras protecciones importantes sí continúan: el IRAV para los contratos posteriores a mayo de 2023, las prórrogas extraordinarias ya existentes para determinados inquilinos vulnerables y viviendas en zonas tensionadas, y el resto de derechos establecidos en la LAU y en la Ley de Vivienda.
La clave ahora es saber cuándo firmaste tu contrato, qué dice y qué norma se aplica a tu situación concreta.
Si tu alquiler termina ahora, te han comunicado una subida, solicitaste una prórroga durante los días en los que estuvo vigente el decreto o tienes un procedimiento de desahucio, puedes contarle tu caso a Alex.
Indica las fechas, qué recoge tu contrato y qué comunicaciones has recibido para saber qué reglas pueden aplicarse a tu situación.
Redacción: Patricia I. Bertomeo