Desahucio en España 2025: Guía clara, datos reales y soluciones paso a paso

¿Tienes dudas sobre el desahucio o el desalojo de una vivienda en España? Aprende qué es un desahucio, cómo funciona el juicio por desahucio y qué dice la Ley de Enjuiciamiento Civil en 2025. En AlexLegal.ai te damos respuestas claras y apoyo legal.

Índice de contenidos

1. ¿Qué es un desahucio y por qué puede afectarte en 2025?
2. Desahucio vs. desalojo: la diferencia clave
3. Procedimiento de desahucio paso a paso
4. Juicio por desahucio: claves legales y sentencias
5. Desahucio por precario: qué hacer si hay okupas
6. Desahucio por finalización de contrato: pasos legales
7. Desahucio por incumplimiento de contrato: derechos del propietario
8. Costas judiciales en un proceso de desahucio
9. Casos especiales: desahucio administrativo, sin cédula y en Cataluña
10. Preguntas frecuentes
11. Conclusión y cómo actuar hoy mismo

1. ¿Qué es un desahucio y por qué puede afectarte en 2025?

Un desahucio es el procedimiento legal mediante el cual un propietario recupera su vivienda o local cuando el inquilino no cumple con las condiciones del contrato de arrendamiento. El término "desahuciar" se refiere a esta acción, y una vez dictada la sentencia, se ejecuta el desalojo de la propiedad.

En 2025, los desahucios en España han aumentado según datos del CGPJ. Las causas más comunes incluyen impago de renta, finalización de contrato o situaciones de precario. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) son las normativas clave que regulan estos procesos.

2. Desahucio vs. desalojo: la diferencia clave

Aunque a menudo se usan como sinónimos, desahucio y desalojo no son lo mismo. El desahucio es el procedimiento judicial que busca recuperar una vivienda o local comercial, mientras que el desalojo es el acto físico de sacar al ocupante tras una sentencia.

El desalojo puede ejecutarse voluntariamente o mediante una orden judicial. En el caso de inquilinos desahuciados, si no abandonan la vivienda en el plazo legal, se aplica un desalojo forzoso.

3. Procedimiento de desahucio paso a paso

Aviso previo y demanda de desahucio

El procedimiento de desahucio comienza con un aviso formal (normalmente un burofax). Si no hay respuesta o solución, el propietario puede presentar una demanda de desahucio ante el juzgado correspondiente.

Trámite judicial y orden de desalojo

El juicio de desahucio suele tramitarse por el procedimiento verbal, según el artículo 250.1.1 de la LEC. Una vez dictada la sentencia, el inquilino dispone de 10 días para desalojar la vivienda. Si no lo hace, se ejecuta la orden de desalojo judicial.

4. Juicio por desahucio: claves legales y sentencias

Durante el juicio por desahucio, el propietario debe acreditar la causa: impago, ocupación ilegal, finalización del contrato o incumplimiento. Si el inquilino no presenta oposición, se dicta sentencia favorable al propietario.

Casos como la STS 233/2025 avalan la validez de los juicios express. Además, los juicios por desahucio de inquilinos son cada vez más ágiles gracias a reformas legales como la Ley Orgánica 1/2025.

5. Desahucio por precario: qué hacer si hay okupas

Cuando una persona ocupa una vivienda sin contrato ni consentimiento, se considera una situación de precario. Este tipo de desahucio se tramita por la vía civil y suele resolverse en 3 a 6 meses.

El desahucio por precario se basa en el artículo 250.1.2 de la LEC. Basta con acreditar la titularidad del inmueble y demostrar que no existe derecho de uso por parte del ocupante.

6. Desahucio por finalización de contrato: pasos legales

Cuando un contrato de arrendamiento finaliza y el inquilino no abandona la vivienda, se puede iniciar un procedimiento de desahucio por expiración contractual. Es importante notificar con al menos 30 días de antelación.

Si el inquilino permanece en la vivienda, el propietario podrá acudir a juicio y solicitar una orden de desalojo. Este proceso también aplica en el caso de locales comerciales.

7. Desahucio por incumplimiento de contrato: derechos del propietario

El artículo 27.2 de la LAU establece que un contrato de alquiler puede resolverse por causas como subarriendo no consentido, daños a la vivienda o actividades molestas. En estos casos, el propietario puede presentar una demanda de desahucio por incumplimiento.

Este tipo de desahucio suele contar con más respaldo legal si el contrato incluye cláusulas específicas. Es fundamental documentar las faltas antes de iniciar el procedimiento judicial.

8. Costas judiciales en un proceso de desahucio

Las costas judiciales por desahucio incluyen los honorarios del abogado y del procurador, además de tasas judiciales si las hubiera. El coste medio ronda entre 800 y 1.500 euros.

Normalmente, quien pierde el juicio paga las costas. Sin embargo, si el inquilino paga la deuda antes de juicio, puede evitar estos gastos y el procedimiento se archiva.

9. Casos especiales: desahucio administrativo, sin cédula y en Cataluña

Desahucio administrativo

Cuando la propiedad es de una administración pública, el proceso sigue un procedimiento especial diferente al civil. Se utiliza en casos de ocupación de inmuebles públicos.

Desahucio sin cédula de habitabilidad

Aunque la falta de cédula puede invalidar el contrato, si hay impago, se puede interponer una demanda por desahucio. Lo importante es acreditar la propiedad y el incumplimiento.

Desahucio en Cataluña

Cataluña aplica la misma normativa general (LAU y LEC), pero con protocolos adicionales para inquilinos vulnerables. El índice de desahucios en esta comunidad es de los más altos de España.

10. Preguntas frecuentes sobre desahucios (FAQs)

¿Qué es un desahucio precario?

Es el proceso judicial para recuperar una propiedad ocupada sin contrato legal. Aplica a okupas o a personas sin derecho real de uso.

¿Cuál es el procedimiento legal para desahuciar a un inquilino?

Se inicia con una notificación formal. Luego se presenta la demanda, se celebra el juicio y se ejecuta la sentencia si procede. Puede incluir una orden de desalojo judicial.

¿Cuál es el plazo legal para desalojar una vivienda tras un juicio de desahucio?

El inquilino tiene 10 días hábiles para irse tras la sentencia. Si no lo hace, se ejecuta el desalojo.

¿Se puede ejecutar un desahucio sin cédula de habitabilidad?

Sí, siempre que se demuestre el impago o el incumplimiento del contrato, y el propietario acredite la titularidad del inmueble.

¿Qué diferencias hay entre desahucio de vivienda y de local comercial?

Ambos siguen procedimientos similares, pero las viviendas pueden acogerse a medidas de protección por vulnerabilidad. Los locales no.

¿Qué es una orden de desahucio?

Es la resolución judicial que obliga al ocupante a abandonar una propiedad. Puede ejecutarse voluntariamente o mediante fuerza pública.

11. Conclusión y cómo actuar hoy mismo

Los procedimientos de desahucio y desalojo en España están regulados por la Ley de Enjuiciamiento Civil y la LAU. Ya sea por impago, finalización de contrato o precario, conocer tus derechos es clave.

En Alex AI hemos acompañado a cientos de propietarios e inquilinos. Si enfrentas una demanda de desahucio o una orden de desalojo, te ayudamos paso a paso.

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