No son lo mismo, y confundirlos puede hacer que reclames donde no toca. Te explicamos cuándo responde el seguro de tu comunidad y cuándo entra el Consorcio.
SegurosFecha: 09/09/2026
Una tubería comunitaria provoca una fuga de agua. Un vecino rompe el cristal del portal durante una mudanza. Una inundación afecta al garaje. Una tormenta causa daños en el tejado.
Cuando ocurre algo así, es habitual preguntarse quién debe pagar los daños: el seguro de la comunidad de propietarios, el Consorcio de Compensación de Seguros o la persona responsable.
La respuesta depende principalmente de qué ha causado el daño, qué coberturas tiene contratadas la comunidad y si estamos ante un riesgo extraordinario cubierto por el Consorcio.
Y hay una diferencia fundamental que conviene tener clara desde el principio:
El Consorcio de Compensación de Seguros no sustituye al seguro de la comunidad. Su intervención está reservada a determinados supuestos establecidos legalmente, especialmente los denominados riesgos extraordinarios.
Vamos a verlo con ejemplos.
¿Qué cubre el seguro de una comunidad de propietarios?
El seguro de la comunidad de propietarios protege el edificio y sus elementos comunes frente a determinados daños y responsabilidades, según las garantías contratadas en la póliza.
No todos los seguros de comunidad ofrecen exactamente las mismas coberturas. Por eso, ante un siniestro concreto, es necesario revisar tanto las condiciones generales como las particulares de la póliza.
Entre las coberturas que pueden incluir estos seguros se encuentran:
- daños por agua en zonas o instalaciones comunes;
- incendios, explosiones y humo;
- rotura de cristales y otros elementos comunes;
- daños en portales, fachadas, cubiertas o tejados;
- daños eléctricos;
- responsabilidad civil de la comunidad;
- daños en instalaciones comunitarias;
- robo, intento de robo o vandalismo, cuando estén incluidos;
- servicios de asistencia.
Que un daño afecte a una zona común no significa automáticamente que la aseguradora tenga que pagarlo. Habrá que comprobar su causa y si esa situación está incluida o excluida en la póliza.
¿Es obligatorio tener un seguro en una comunidad de propietarios?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no establece con carácter general para toda España la obligación de que todas las comunidades de propietarios tengan contratado un seguro.
Sí contempla expresamente la posibilidad de utilizar el fondo de reserva de la comunidad para contratar un seguro que cubra los daños causados en la finca.
En concreto, el artículo 9.1.f de la Ley de Propiedad Horizontal establece que, con cargo al fondo de reserva, la comunidad puede suscribir un contrato de seguro para cubrir daños en el inmueble.
No obstante, hay que tener en cuenta que pueden existir obligaciones específicas derivadas de la normativa autonómica aplicable, además de lo previsto en los estatutos o acuerdos de cada comunidad.
Por eso, si quieres saber si tu comunidad está obligada a disponer de determinadas coberturas, conviene comprobar también la normativa correspondiente a tu comunidad autónoma.
¿Qué pasa si un vecino causa daños en una zona común?
Imagina que un propietario está haciendo una mudanza y rompe el cristal de la puerta del portal.
En este caso no estamos ante un riesgo extraordinario y, por tanto, no corresponde acudir al Consorcio de Compensación de Seguros por ese motivo.
La Ley de Propiedad Horizontal obliga a los propietarios a utilizar adecuadamente el inmueble y los elementos comunes y a responder por los daños que causen cuando exista responsabilidad. Además, dependiendo de las circunstancias, puede resultar aplicable el régimen general de responsabilidad por culpa o negligencia del artículo 1902 del Código Civil. La propia LPH establece el deber de diligencia y de responder frente a los demás titulares por los daños causados.
¿Qué hacer entonces?
Lo habitual es:
- Comunicar el daño al presidente o administrador de la comunidad.
- Dar parte al seguro de la comunidad, si procede.
- Identificar al posible responsable.
- Conservar fotografías, vídeos, facturas y cualquier otra prueba del daño.
- Comprobar qué establece la póliza sobre ese tipo de siniestro.
La aseguradora podrá intervenir si el daño está cubierto y, cuando legalmente proceda, reclamar posteriormente al responsable.
¿Qué es el Consorcio de Compensación de Seguros?
El Consorcio de Compensación de Seguros (CCS) es una entidad pública empresarial que, entre otras funciones, indemniza determinados daños producidos por los llamados riesgos extraordinarios, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la normativa.
Su régimen jurídico se encuentra principalmente en el Real Decreto Legislativo 7/2004, por el que se aprueba el texto refundido de su Estatuto Legal, y en el Real Decreto 300/2004, que regula el seguro de riesgos extraordinarios.
No funciona como una aseguradora de comunidad alternativa a la compañía privada.
¿Qué riesgos extraordinarios cubre el Consorcio?
La normativa contempla, entre otros, determinados acontecimientos extraordinarios de origen natural, así como ciertos hechos violentos de carácter político o social y actuaciones de las Fuerzas Armadas o de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad en tiempo de paz.
Entre los fenómenos naturales incluidos se encuentran:
- terremotos y maremotos;
- inundaciones extraordinarias;
- erupciones volcánicas;
- tempestades ciclónicas atípicas;
- caídas de cuerpos siderales y aerolitos.
También se contemplan determinados daños producidos violentamente como consecuencia de terrorismo, rebelión, sedición, motín o tumulto popular.
Esto es importante porque no cualquier fenómeno meteorológico activa automáticamente la cobertura del Consorcio.
¿El Consorcio cubre los daños causados por una DANA?
Puede cubrir determinados daños producidos durante una DANA, pero no por el simple hecho de que el episodio meteorológico haya sido denominado DANA.
Lo relevante es la causa concreta de los daños y si encaja en alguno de los riesgos extraordinarios definidos por la normativa.
Por ejemplo, si durante una DANA se produce una inundación extraordinaria que cumple los requisitos legales y causa daños en los elementos asegurados de una comunidad de propietarios, esos daños pueden entrar en el ámbito del Consorcio si se cumplen también los demás requisitos de aseguramiento.
En cambio, no todo daño causado por lluvia es una inundación extraordinaria a efectos del Consorcio.
El Reglamento del seguro de riesgos extraordinarios establece una definición específica de inundación extraordinaria y excluye determinados supuestos. Por ejemplo, diferencia la inundación del terreno por desbordamientos o acumulaciones de agua de otros daños producidos directamente por la lluvia sobre el inmueble.
Por eso, ante daños por una DANA o una tormenta intensa, no basta con preguntarse “¿ha habido una DANA?”. Hay que determinar qué fenómeno produjo realmente el daño.
¿Qué requisitos deben cumplirse para que indemnice el Consorcio?
En términos generales, para acceder a la cobertura de riesgos extraordinarios es necesario disponer de una póliza incluida en el sistema y haber satisfecho el correspondiente recargo a favor del Consorcio.
El Estatuto Legal del Consorcio establece que este debe indemnizar los siniestros derivados de acontecimientos extraordinarios a los asegurados que hayan satisfecho los correspondientes recargos cuando concurran las circunstancias previstas legalmente.
Además, la cobertura del Consorcio se refiere a las personas o bienes y a las sumas aseguradas establecidas en la póliza.
Por tanto, haber sufrido un fenómeno extraordinario no es suficiente por sí solo para tener derecho a una indemnización.
Seguro de comunidad o Consorcio: principales diferencias
Seguro de la comunidad | Consorcio de Compensación de Seguros | |
Qué es | Seguro contratado con una compañía aseguradora | Entidad pública empresarial |
Qué cubre | Los riesgos incluidos en la póliza | Determinados riesgos extraordinarios definidos legalmente |
Ejemplos | Daños por agua, cristales, incendio o responsabilidad civil, según póliza | Inundación extraordinaria, terremoto, erupción volcánica o tempestad ciclónica atípica, entre otros |
Cobertura | Depende de las garantías y exclusiones contratadas | Depende de los requisitos establecidos legalmente |
Quién indemniza | La aseguradora | El Consorcio |
Franquicia | Depende de la póliza | No se aplica la franquicia general a los daños directos que afecten a comunidades de propietarios de viviendas |
La normativa del seguro de riesgos extraordinarios excluye expresamente a las comunidades de propietarios de viviendas de la franquicia general del 7 % prevista para determinados daños materiales.
Algunos ejemplos sobre quién debería hacerse cargo:
Una tubería comunitaria se rompe y provoca una fuga
En principio, habrá que acudir al seguro de la comunidad y comprobar si la póliza cubre los daños por agua y la reparación correspondiente.
No es, por sí mismo, un supuesto para el Consorcio.
Una tormenta provoca daños en el tejado
Habrá que determinar primero qué fenómeno ha causado el daño.
Si no reúne los requisitos legales para considerarse un riesgo extraordinario, deberá comprobarse si está cubierto por la póliza ordinaria de la comunidad.
La cobertura dependerá de las condiciones, límites y exclusiones contratadas.
Una inundación extraordinaria afecta al garaje comunitario
Si el fenómeno encaja legalmente en la definición de inundación extraordinaria y se cumplen los requisitos de aseguramiento y recargo, puede corresponder la indemnización al Consorcio.
Un vecino rompe la puerta del portal durante una mudanza
Aquí puede existir responsabilidad de la persona que ha causado el daño.
La comunidad debería comunicar el siniestro a su aseguradora y conservar pruebas de lo sucedido. Dependiendo de las coberturas contratadas y de cómo se haya producido el daño, la aseguradora podrá intervenir y posteriormente ejercitar, cuando corresponda, las acciones frente al responsable.
¿Cómo reclamar al Consorcio de Compensación de Seguros?
Si los daños pueden proceder de un riesgo extraordinario, la solicitud de indemnización puede presentarse directamente ante el Consorcio.
No es obligatorio esperar a que la aseguradora ordinaria tramite previamente la reclamación para poder comunicar los daños al Consorcio.
El propio CCS recomienda presentar la solicitud lo antes posible, preferiblemente dentro de los siete días siguientes al siniestro. No obstante, el Consorcio indica expresamente que también acepta solicitudes presentadas después de ese plazo.
La comunicación puede realizarse:
- por teléfono, en el 900 222 665;
- de forma online a través de la web oficial del Consorcio.
Solicitud de indemnización del Consorcio de Compensación de Seguros
Para tramitarla pueden solicitarse, entre otros datos, información sobre la póliza, el asegurado, los bienes afectados y la cuenta bancaria en la que se abonaría la indemnización.
Conviene además documentar los daños desde el primer momento: hacer fotografías o vídeos, conservar facturas y justificantes y evitar eliminar elementos dañados antes de que puedan ser valorados, siempre que hacerlo no suponga un riesgo.
¿El Consorcio aplica franquicia a las comunidades de propietarios?
En los daños directos a comunidades de propietarios de viviendas no se aplica la franquicia general del 7 % prevista para otros daños materiales.
Esta excepción aparece expresamente recogida en el Reglamento del seguro de riesgos extraordinarios.
Es importante distinguir esta franquicia de las posibles franquicias, límites o condiciones que pueda contener el seguro privado de la comunidad para otros siniestros.
Preguntas frecuentes:
¿Qué suele cubrir el seguro de una comunidad de propietarios?
Depende de la póliza contratada. Puede incluir daños por agua, incendios, cristales, daños eléctricos, responsabilidad civil, elementos comunes, robo o vandalismo, entre otras garantías.
Para saber si un siniestro concreto está cubierto hay que consultar las condiciones generales y particulares del seguro.
¿Es obligatorio contratar un seguro para la comunidad?
La Ley de Propiedad Horizontal no establece una obligación general para todas las comunidades de propietarios de España. Sin embargo, puede existir normativa autonómica específica y también deben revisarse los estatutos y acuerdos de la comunidad.
¿El Consorcio cubre cualquier inundación?
No. El concepto de inundación extraordinaria tiene una definición específica en la normativa del seguro de riesgos extraordinarios.
Por tanto, no todos los daños relacionados con agua o lluvia corresponden al Consorcio.
¿Una DANA está cubierta automáticamente por el Consorcio?
No. La denominación DANA no determina por sí misma la cobertura.
Hay que comprobar qué fenómeno concreto ha provocado el daño y si encaja en alguno de los riesgos extraordinarios previstos legalmente.
¿El Consorcio cubre filtraciones de lluvia?
No necesariamente. Los daños provocados directamente por la lluvia no deben confundirse automáticamente con una inundación extraordinaria. La causa exacta del daño es determinante para establecer quién debe responder.
¿Qué ocurre si un vecino causa el daño?
Si existe una conducta culpable o negligente, puede surgir responsabilidad de quien haya causado el daño.
La comunidad puede comunicar el siniestro a su aseguradora para comprobar si existe cobertura y determinar posteriormente cómo debe reclamarse al responsable.
¿Puedo reclamar directamente al Consorcio?
Sí. Cuando se cumplen los requisitos para la cobertura de riesgos extraordinarios, la solicitud puede presentarse directamente ante el Consorcio por teléfono o a través de su página web.
¿Necesito tener un seguro para que me indemnice el Consorcio?
Con carácter general, sí. La cobertura de riesgos extraordinarios está vinculada a la existencia de una póliza en los ramos correspondientes y al pago del recargo destinado al Consorcio.
¿Cuánto tiempo tengo para comunicar el siniestro?
El Consorcio recomienda hacerlo lo antes posible y, preferiblemente, dentro de los siete días posteriores al siniestro. Sin embargo, indica que acepta también solicitudes presentadas después de ese plazo.
¿No sabes si debe pagar el seguro, el Consorcio o un vecino?
En un siniestro de una comunidad de propietarios, la causa del daño es fundamental.
Una fuga de agua, una rotura provocada por un vecino y una inundación extraordinaria pueden afectar al mismo edificio, pero no se tramitan necesariamente de la misma manera ni corresponde reclamar a la misma persona o entidad.
Si tienes un problema en tu comunidad y no sabes quién debe hacerse cargo de los daños, cuéntale a Alex qué ha ocurrido. Puedes explicarle dónde se ha producido el daño, cuál parece ser la causa y qué seguro tiene contratado la comunidad para entender mejor qué opciones tienes y cuáles pueden ser tus siguientes pasos.
Redacción: Patricia I Bertomeo