Comprar una vivienda: gastos, contrato de arras y pasos a seguir

Fecha: 22/09/2026

Comprar una vivienda no consiste solo en acordar un precio y firmar ante notario. Antes de llegar a las llaves conviene comprobar si el inmueble tiene cargas, calcular impuestos y gastos, revisar la financiación y entender muy bien qué estás firmando si entregas dinero como arras.

Porque un error en esta fase puede salir caro. Por ejemplo, que el banco no te conceda la hipoteca no significa automáticamente que vayas a recuperar las arras.

En esta guía te explicamos qué debes revisar antes de comprar una vivienda, cómo funciona el contrato de arras, qué gastos e impuestos tendrás que pagar y cuáles son los pasos hasta convertirte en propietario.

¿Qué debes comprobar antes de comprar una vivienda?

Antes de entregar una señal o firmar un contrato de arras, conviene comprobar la situación jurídica y económica del inmueble.

Entre otras cuestiones, revisa:

• Quién es realmente el propietario.
• Si existen hipotecas, embargos u otras cargas.
• Si hay deudas con la comunidad de propietarios.
• Si existen derramas aprobadas o pendientes.
• La situación del IBI.
• Si la vivienda está alquilada u ocupada.
• La situación urbanística cuando pueda resultar relevante.
• El certificado de eficiencia energética.
• Si vas a necesitar financiación y en qué condiciones podrías conseguirla.

Una de las primeras comprobaciones puede hacerse solicitando una nota simple del Registro de la Propiedad. La nota simple permite conocer la descripción registral del inmueble, quién figura como titular y las cargas inscritas, como hipotecas o embargos. Tiene carácter informativo.

El Colegio de Registradores indica actualmente un precio oficial para la solicitud online de 9,02 euros más impuestos por finca. Como este importe puede actualizarse, conviene comprobarlo en el momento de solicitarla.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo que suele celebrarse antes de la escritura pública de compraventa y en el que normalmente comprador y vendedor fijan las principales condiciones de la operación y el comprador entrega una cantidad de dinero.

Pero hay algo importante: firmar arras no es obligatorio para comprar una vivienda.

Es una práctica habitual porque permite dejar por escrito cuestiones como:

• El precio de compraventa.
• La cantidad entregada.
• El plazo para firmar la escritura.
• Qué parte paga determinados gastos.
• Qué ocurre si una de las partes incumple.
• Qué sucede si el comprador no consigue financiación.
• La situación de cargas del inmueble.
• Las consecuencias de un eventual desistimiento, cuando se haya pactado.

Por eso no conviene considerar las arras como una simple “reserva”. Lo que diga el contrato puede determinar si recuperas el dinero, lo pierdes o incluso si la otra parte puede exigirte el cumplimiento de la compraventa.

¿Es obligatorio firmar arras para comprar una vivienda?

No. La legislación no obliga a comprador y vendedor a firmar un contrato de arras antes de formalizar una compraventa. Las partes pueden llegar directamente a la escritura pública si así lo desean. Sin embargo, las arras son frecuentes porque permiten fijar las condiciones de la operación durante el periodo que transcurre hasta la firma definitiva.

¿Qué tipos de arras existen?

No todas las arras tienen las mismas consecuencias. De forma general se distinguen arras penitenciales, confirmatorias y penales:

Arras penitenciales

Son las relacionadas con el artículo 1454 del Código Civil.

Permiten a las partes desligarse de la compraventa en las condiciones pactadas:

• Si desiste el comprador, pierde las arras.
• Si desiste el vendedor, debe devolverlas duplicadas.

Pero este efecto no debe darse por supuesto ante cualquier cantidad entregada como “arras” o “señal”.

La jurisprudencia interpreta restrictivamente el carácter penitencial de las arras. Lo importante es comprobar si del contrato se desprende de forma suficientemente clara la voluntad de las partes de permitir el desistimiento y cuáles son sus consecuencias.

Por eso, llamar a una cantidad simplemente “señal” no determina por sí solo que el comprador pueda echarse atrás perdiendo ese dinero.

Arras confirmatorias

Sirven como prueba o confirmación del contrato y la cantidad entregada forma parte del precio.

A diferencia de las penitenciales, no conceden por sí mismas un derecho a desistir libremente de la compraventa.

Ante un incumplimiento habrá que acudir a las reglas generales de las obligaciones y contratos y, cuando corresponda, a las posibilidades previstas en el artículo 1124 del Código Civil para las obligaciones recíprocas.

Esto significa que no debes asumir que puedes abandonar cualquier compraventa simplemente diciendo: “pierdo la señal y ya está”.

Arras penales

Tienen una función de garantía y establecen una penalización para el caso de incumplimiento.

Sus consecuencias concretas dependen de cómo se haya redactado el contrato y de lo que hayan acordado las partes.

Por eso es importante leer la cláusula completa y no fijarse únicamente en el título “contrato de arras”.

¿Cuánto se paga de arras al comprar una vivienda?

No existe un porcentaje obligatorio establecido por ley. La cantidad depende del acuerdo entre comprador y vendedor. En la práctica es frecuente utilizar como referencia aproximadamente un 10 % del precio de compraventa, pero no es una obligación legal y las partes pueden acordar otra cantidad.

Por ejemplo, en una vivienda de 250.000 euros, unas arras del 10 % supondrían entregar 25.000 euros. Precisamente porque pueden estar en juego cantidades importantes, conviene entender perfectamente qué tipo de arras se están firmando antes de entregar el dinero.

¿Qué pasa si firmo arras y después me echo atrás?

Depende fundamentalmente de qué se haya pactado. Si son arras penitenciales y se ha pactado claramente la facultad de desistir conforme al artículo 1454 del Código Civil, el comprador podrá desistir perdiendo la cantidad entregada y el vendedor podrá hacerlo devolviéndola duplicada. Si no existe ese derecho de desistimiento, las consecuencias pueden ser diferentes. Por eso no existe una regla general según la cual: “Si no quiero comprar, pierdo las arras y asunto resuelto”.

Hay que leer el contrato concreto.

¿Qué pasa con las arras si el banco no me concede la hipoteca?

Esta es una de las cuestiones más importantes si necesitas financiación para comprar.

Que el banco deniegue la hipoteca no significa automáticamente que tengas derecho a cancelar la compraventa y recuperar las arras.

Si sabes que necesitas financiación, conviene negociar que el contrato contemple expresamente qué ocurre si no consigues la hipoteca dentro del plazo establecido.

Por ejemplo, puede pactarse una condición que permita recuperar la cantidad entregada si la financiación es rechazada en determinadas circunstancias y dentro de un plazo concreto. Si no existe una previsión de este tipo, las consecuencias dependerán del contenido del contrato, del tipo de arras y de las circunstancias del caso.

Por eso, si necesitas hipoteca, no conviene firmar las arras dando por supuesto que una denegación bancaria te permitirá recuperar el dinero.

¿Qué gastos tiene comprar una vivienda?

Además del precio de la vivienda, debes reservar dinero para impuestos y gastos asociados a la compraventa.

La cantidad exacta depende de factores como:

• Si compras vivienda nueva o usada.
• La comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.
• El precio o valor fiscal que corresponda.
• Si puedes beneficiarte de algún tipo reducido o bonificación.
• Si necesitas hipoteca.
• Los servicios adicionales que contrates.

Por eso, las estimaciones genéricas del tipo “necesitas un 10 % adicional” pueden servir para hacer un primer cálculo, pero no sustituyen un presupuesto basado en la operación concreta.

Gastos al comprar una vivienda de segunda mano

Cuando compras una vivienda usada a otro particular, uno de los principales costes es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

ITP

El ITP está regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, pero se trata de un tributo cedido a las comunidades autónomas.

Esto significa que no existe un único porcentaje de ITP para toda España.

El tipo aplicable depende de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble y pueden existir tipos reducidos o beneficios fiscales dependiendo, entre otros factores, de:

• Edad del comprador.
• Discapacidad.
• Familia numerosa.
• Destino como vivienda habitual.
• Valor del inmueble.
• Otras circunstancias previstas por cada comunidad autónoma.

Por tanto, antes de cerrar tu presupuesto, comprueba el tipo vigente en la administración tributaria de la comunidad autónoma donde se encuentra la vivienda.

Notaría

Los honorarios notariales están sujetos al correspondiente arancel.

El importe final depende de las características de la operación, el precio, la extensión de la escritura, las copias solicitadas y otros conceptos aplicables.

Registro de la Propiedad

La inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad también está sometida a arancel. Aunque la inscripción no es, con carácter general, lo que hace nacer la compraventa entre vendedor y comprador, resulta muy importante para proteger tu titularidad frente a terceros y dar publicidad registral a tu derecho.

Gestoría

Si decides contratar una gestoría para encargarse de la liquidación de impuestos y otros trámites, tendrás que sumar sus honorarios.

Al tratarse de un servicio profesional privado, no existe un precio único.

Gastos al comprar una vivienda nueva

Si compras directamente al promotor, la fiscalidad es diferente.

IVA

Con carácter general, la compra de una vivienda nueva está sujeta a un IVA del 10 %.

Determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública pueden tributar al 4 % cuando se cumplen los requisitos legalmente establecidos.

Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Además del IVA, la escritura de compraventa de una vivienda nueva está sujeta, con carácter general, a la modalidad correspondiente del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Su tipo depende de la comunidad autónoma y pueden existir tipos reducidos o beneficios fiscales.

Por tanto, igual que ocurre con el ITP, conviene comprobar el porcentaje aplicable a la operación concreta antes de calcular el presupuesto definitivo.

¿Quién paga los gastos de notaría de la compraventa?

El artículo 1455 del Código Civil establece, salvo pacto en contrario, que los gastos de otorgamiento de la escritura corresponden al vendedor y los de la primera copia y los posteriores a la venta corresponden al comprador. Sin embargo, las partes pueden acordar una distribución diferente. Por eso conviene revisar qué establece el contrato de compraventa o de arras en relación con los gastos.

Esto no debe confundirse con los gastos de formalización de una hipoteca, que tienen su propio régimen.

¿Y si compras una vivienda nueva a un promotor?

Cuando compras una vivienda a un promotor o empresa y actúas como consumidor, el reparto de gastos no depende únicamente de lo que aparezca escrito en el contrato. La normativa de protección de consumidores considera abusivas determinadas cláusulas que trasladan al comprador gastos que legalmente corresponden al empresario. En la compraventa de viviendas, esto incluye, entre otros supuestos, determinados gastos relacionados con la preparación de la titulación de la obra nueva o propiedad horizontal, tributos cuyo sujeto pasivo sea el empresario y determinados gastos necesarios para entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

Por tanto, una cláusula predispuesta por el promotor que atribuya indiscriminadamente al comprador todos los gastos de la operación no debe darse automáticamente por válida solo porque figure en el contrato.

¿Qué gastos pago si compro la vivienda con hipoteca?

Hay que distinguir dos operaciones diferentes:

La compraventa de la vivienda y el préstamo hipotecario.

Los impuestos y gastos correspondientes a la compraventa no desaparecen por pedir una hipoteca.

En cuanto a la formalización del préstamo hipotecario, la Ley 5/2019 modificó el reparto de gastos.

Con carácter general:

El banco asume:

• Los gastos de gestoría relacionados con la formalización del préstamo.
• El arancel notarial de la escritura del préstamo hipotecario.
• La inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro.
• El impuesto correspondiente a la escritura del préstamo en los términos establecidos legalmente.

El prestatario asume:

• La tasación del inmueble.
• Las copias notariales que solicite.

Por tanto, cuando calcules cuánto necesitas para comprar una casa, no confundas los gastos de comprarla con los gastos de constituir la hipoteca.

¿Quién paga la plusvalía municipal al vender una vivienda?

La llamada plusvalía municipal es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

En una compraventa, como regla general, el sujeto pasivo es el vendedor, porque es quien transmite el terreno.

Existe, sin embargo, una particularidad relevante: cuando el vendedor es una persona física no residente en España, la normativa establece que el comprador actúa como sustituto del contribuyente.

Además, un pacto privado sobre quién soporta económicamente un gasto no modifica por sí solo quién es el obligado tributario frente a la Administración conforme a la ley.

Pasos para comprar una vivienda

Aunque cada operación tiene sus particularidades, el proceso suele incluir las siguientes fases:

1. Comprueba la situación de la vivienda

Antes de entregar dinero, revisa la titularidad y las cargas del inmueble.

Solicitar una nota simple puede ayudarte a detectar:

• Hipotecas.
• Embargos.
• Limitaciones inscritas.
• Otros derechos o cargas.

Comprueba también la situación de la comunidad de propietarios, el IBI y cualquier otra circunstancia relevante.

2. Calcula el coste real de la compra

No te fijes únicamente en el precio anunciado.

Calcula:

Precio + impuestos + gastos de compraventa + costes de financiación + otros servicios que contrates.

Si necesitas hipoteca, comprueba también cuánto dinero tendrás que aportar con tus propios fondos.

3. Revisa la financiación antes de comprometerte

Si dependes de una hipoteca, intenta avanzar en el estudio de financiación antes de asumir obligaciones contractuales difíciles de deshacer.

Y si vas a firmar arras antes de tener aprobada definitivamente la operación, revisa especialmente qué ocurrirá si el banco finalmente no concede el préstamo.

4. Firma las arras, si decides utilizarlas

Antes de firmar comprueba al menos:

• Precio final.
• Cantidad entregada.
• Tipo y función de las arras.
• Fecha límite para escriturar.
• Reparto de gastos.
• Situación de cargas.
• Consecuencias del incumplimiento.
• Qué sucede si no obtienes financiación, si necesitas hipoteca.

No firmes basándote únicamente en explicaciones verbales de la inmobiliaria, comprador o vendedor. Lo relevante será lo que finalmente quede recogido en el contrato.

5. Reúne la documentación

Dependiendo de la operación, puede ser necesario comprobar o aportar documentación como:

• Identificación de comprador y vendedor.
• Título de propiedad.
• Información registral.
• Certificado de eficiencia energética.
• Información sobre IBI.
• Certificado relativo a las deudas con la comunidad de propietarios.
• Documentación de la hipoteca, cuando exista.
• Otra documentación exigible según las características del inmueble.

6. Firma la escritura pública

La escritura se firma ante notario.

Antes de firmar, revisa que el precio, forma de pago, descripción del inmueble, cargas y demás condiciones coincidan con lo acordado.

Si existe financiación hipotecaria, también habrá que coordinar la operación con la entidad bancaria y cumplir los trámites previos exigidos por la normativa hipotecaria.

7. Liquida los impuestos

Después de la compraventa deben liquidarse los impuestos correspondientes dentro del plazo aplicable en cada caso.

En términos generales:

• Vivienda usada: ITP.
• Vivienda nueva: IVA y AJD.

En los tributos gestionados por las comunidades autónomas, comprueba el procedimiento, modelo y plazo exigidos por la administración competente. No debe asumirse que existe un único plazo o formulario idéntico para toda España.

8. Inscribe la vivienda en el Registro de la Propiedad

Una vez cumplidas las obligaciones fiscales, puede presentarse la escritura para inscribir la nueva titularidad en el Registro.

La inscripción proporciona una protección jurídica especialmente relevante frente a terceros y hace pública registralmente tu titularidad.

¿Qué deudas y cargas conviene revisar antes de comprar?

Antes de firmar definitivamente, conviene comprobar especialmente:

Hipotecas y embargos

Pueden aparecer en la información registral del inmueble. Si existe una hipoteca del vendedor, la compraventa deberá organizarse teniendo en cuenta su cancelación o el acuerdo correspondiente.

Comunidad de propietarios

Solicita la información necesaria sobre las cantidades pendientes y pregunta también por posibles derramas aprobadas. No basta con preguntar informalmente al vendedor.

IBI

Comprueba la situación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y conserva la documentación relacionada con los últimos recibos.

Ocupantes o arrendatarios

Si existe alguien viviendo en el inmueble, averigua con qué título lo hace. Comprar una vivienda arrendada, ocupada o sometida a determinados derechos de terceros puede tener consecuencias importantes.

Preguntas frecuentes sobre la compra de una vivienda:

¿Es obligatorio firmar arras para comprar una casa?

No. Las arras son frecuentes, pero no son un paso obligatorio para formalizar una compraventa.

¿Cuánto se suele pagar de arras?

La ley no establece una cantidad obligatoria.En la práctica es habitual utilizar aproximadamente el 10 % del precio como referencia, aunque comprador y vendedor pueden pactar otra cantidad.

¿Si no me dan la hipoteca recupero las arras?

No necesariamente.La denegación de la hipoteca no supone automáticamente la devolución de las arras. Dependerá del contrato y de si se ha previsto expresamente qué sucede cuando el comprador no consigue financiación.

Si dependes de una hipoteca, esta cláusula merece especial atención antes de firmar.

¿Qué diferencia hay entre arras penitenciales y confirmatorias?

Las penitenciales permiten desistir en las condiciones del artículo 1454 CC cuando esa función se ha pactado de forma suficientemente clara: el comprador pierde las arras o el vendedor las devuelve duplicadas. Las confirmatorias no conceden por sí mismas ese derecho de desistimiento y actúan como confirmación de la compraventa y parte del precio.

¿Qué pasa si el vendedor se echa atrás después de firmar arras?

Depende del tipo de arras y de lo pactado. Si son verdaderas arras penitenciales y se ha previsto el régimen del artículo 1454 CC, el vendedor que desiste debe devolverlas duplicadas. Si las arras tienen otra naturaleza, las consecuencias pueden ser diferentes y habrá que acudir al contrato y a las reglas generales sobre incumplimiento.

¿Qué gastos tiene comprar una vivienda de segunda mano?

El principal impuesto suele ser el ITP, cuyo tipo depende de la comunidad autónoma. También pueden existir gastos relacionados con notaría, Registro, gestoría y, cuando corresponda, financiación.

¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda nueva?

Con carácter general, la vivienda nueva está sujeta al 10 % de IVA y a AJD.

Determinadas viviendas de protección oficial pueden aplicar el tipo superreducido del 4 % de IVA cuando cumplen los requisitos legales.

¿Quién paga la notaría al comprar una vivienda?

Salvo pacto en contrario, el Código Civil atribuye los gastos de otorgamiento de la escritura al vendedor y la primera copia y posteriores a la venta al comprador. Las partes pueden pactar otra distribución.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

En una compraventa, como regla general, el sujeto pasivo del IIVTNU es el vendedor. Cuando el vendedor es una persona física no residente en España existe una regla específica por la que el comprador actúa como sustituto del contribuyente.

¿Es obligatorio inscribir la vivienda en el Registro?

La inscripción no es, con carácter general, constitutiva de la compraventa, pero resulta muy importante para proteger la titularidad frente a terceros y dar publicidad registral a tu derecho.

¿Qué debo mirar antes de comprar una casa?

Como mínimo, comprueba la titularidad, cargas registrales, situación de la comunidad, IBI, posibles derramas, situación de ocupación o arrendamiento, documentación del inmueble y financiación necesaria.

¿Vas a comprar una vivienda y tienes dudas antes de firmar?

Un contrato de arras de unas pocas páginas puede determinar qué ocurre con miles de euros si la compraventa finalmente no sale adelante.

Y cuestiones como las cargas de la vivienda, la financiación, los impuestos o una cláusula sobre la hipoteca pueden cambiar considerablemente una operación.

Si estás a punto de comprar una vivienda y no tienes claro qué implica una cláusula o qué deberías comprobar antes de firmar, puedes contarle tu caso al chat de Alex IA y resolver tus dudas antes de comprometerte.

Redacción: Patricia I. Bertomeo