Impuestos del Alquiler de Viviendas en España 2025: Todo lo que Necesitas Saber

Aquí te lo contamos todo en plan sencillo, como si estuviéramos tomando un café. Vamos a explicarte cómo funcionan los impuestos por alquilar una vivienda, cuánto se lleva Hacienda por rentas de 400 a 900 euros y cómo declarar ese alquiler en la renta sin volverte loco. Todo basado en las normas de 2025, incluyendo la Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo).

Imagina que tienes un piso en Barcelona que alquilas por 700 euros. ¿Cuánto te toca pagar? Depende de los gastos que puedas descontar y de si aplicas alguna reducción (¡hasta el 90% en algunos casos!). Esto es para ti si eres un treintañero con un piso heredado, una pyme con propiedades o simplemente alguien que quiere entender el tema. En Alex AI te ayudamos a que todo sea más fácil. ¡Vamos a ello!

⚖️ Ojo: Esto está basado en las leyes actuales, pero revisa siempre en el BOE por si hay cambios.

¿Qué son los Ingresos por Alquilar tu Piso?

Cuando alquilas tu piso, el dinero que te paga el inquilino se considera un rendimiento del capital inmobiliario. Es decir, es un ingreso que declaras en tu renta, según la Ley del IRPF (Ley 35/2006, actualizada por la Ley 12/2023).

En plan sencillo: si alquilas tu piso, ese dinero cuenta como ingreso, pero no es lo mismo que un alquiler turístico (que puede ser una actividad económica) ni que tener un piso vacío (que también genera un pequeño impuesto). Según la ley, lo que cobras por el alquiler, sin IVA (que no aplica en viviendas habituales), es tu ingreso bruto. Si el inquilino paga cosas como la comunidad, no lo cuentas si está claro en el contrato.

¿Por qué te interesa? Porque en 2025, con los precios por las nubes y zonas tensionadas como Madrid o Valencia, puedes aprovechar reducciones para pagar menos impuestos.

📋 Lo que cuenta:

• ✅ El alquiler mensual que te paga el inquilino.
• ✅ Cualquier extra, como fianzas no devueltas.
• ❌ No cuenta el IVA ni gastos como la comunidad si los paga el inquilino.

Cita legal: Real Decreto 439/2007, artículo 14. Revisa en https://www.boe.es para estar seguro.

Pásate por la web de la Agencia Tributaria (AEAT) para usar su simulador de renta y hacerte una idea.

Cómo Calcular lo que Pagas a Hacienda

Calcular cuánto pagas por alquilar tu piso no es tan complicado como parece. Básicamente, restas los gastos que puedes descontar a lo que cobras, aplicas alguna reducción y luego lo sumas a tu renta para pagar el IRPF. Vamos paso a paso.

Lo que Cobras

Son los ingresos brutos: multiplica el alquiler mensual por 12. Ejemplo: 600 euros al mes = 7.200 euros al año. Si te pagan fianzas o extras que no devuelves, también cuentan. Pero ojo, cosas como la luz o la comunidad que paga el inquilino no entran.

Gastos que Puedes Descontar

Puedes restar varios gastos para bajar lo que tributas:
✅ Intereses de la hipoteca (si la tienes).
✅ Impuestos como el IBI.
✅ Gastos de comunidad.
✅ Reparaciones (arreglar un grifo sí, reformar la cocina no).
✅ Seguros del piso o suministros que pagues tú.
✅ Si el inquilino no te paga, también puedes deducirlo.

Truco: Los intereses y reparaciones no pueden superar lo que cobras por el piso. Si te pasas, puedes usar el resto en años siguientes.

Amortización: El Truco del 3%

Puedes deducir un 3% del valor del piso (sin contar el suelo) o del valor catastral. Ejemplo: si tu piso costó 100.000 euros (80% edificio), amortizas 3% de 80.000 = 2.400 euros al año.

Caso real: Ana alquila por 900 euros/mes (10.800/año). Gasta 1.200 en IBI, 800 en comunidad y 500 en arreglos. Resta: 10.800 - 2.500 = 8.300. Amortiza 1.500, así que paga impuestos sobre 6.800 euros.

Cómo Bajar la Factura con Reducciones

Lo mejor de alquilar un piso es que puedes reducir lo que pagas a Hacienda. En 2025, gracias a la Ley 12/2023 (BOE: https://www.boe.es/eli/es/l/2023/05/24/12/con), puedes descontar desde un 50% hasta un 90% de los ingresos netos si alquilas una vivienda habitual.

La Reducción Estándar del 50%

Si alquilas tu piso como vivienda habitual, te descuentan el 50% de lo que te queda tras restar gastos. Es la opción más común.

Reducciones Especiales hasta el 90%

Puedes ahorrar más si cumples estas condiciones:

• 90%: Si alquilas en una zona tensionada (como partes de Madrid o Barcelona) y bajas la renta un 5% o más respecto al contrato anterior.
• 70%: Si alquilas a jóvenes de 18 a 35 años en zonas tensionadas o a entidades públicas.
• 60%: Si has reformado el piso en los últimos 2 años.

Ejemplo: Luis alquila en Valencia por 500 euros, bajando un 6% la renta anterior. Su neto es 4.000 euros, pero con el 90% de reducción, solo paga impuestos sobre 400 euros. ¡Un chollo!

Cómo Declarar el Alquiler en la Renta

Si alquilas un piso, tienes que declarar los ingresos en la renta, en el modelo 100, apartado de bienes inmuebles. No te escapes, ¡es obligatorio si ganas más que gastas!

¿Cuándo Tienes que Declarar?

Debes declarar si tus ingresos superan los gastos o si cobras más de 1.000 euros al año. También si quieres pedir devoluciones.

Pasos para Hacerlo Bien

1. Guarda todas las facturas de gastos (IBI, comunidad, etc.).
2. Calcula tus ingresos netos y aplica la reducción.
3. Súmalo a tus otros ingresos en la renta.
4. Usa los tramos del IRPF 2025 (19% hasta 13.000 euros, 24% hasta 21.000, etc.).
5. Entra en Renta WEB de la AEAT y rellena los datos.

Si vives de alquiler y alquilas tu piso, puedes deducir tu propio alquiler si el contrato es de antes de 2015.

Ejemplos Reales: ¿Cuánto se Lleva Hacienda?

Aquí te mostramos cuánto pagas a Hacienda con alquileres de 400 a 900 euros, suponiendo 1.000 euros de gastos anuales, reducción del 50% y un tipo del 24% (lo normal para ingresos medios). Habla con un experto para ajustar a tu caso.

Alquiler de 400 Euros

Anual: 4.800 €. Neto: 4.800 - 1.000 = 3.800 €. Reducción 50%: 1.900 €. Impuesto: ~456 € (~9,5%).

Alquiler de 500 Euros

Anual: 6.000 €. Neto: 5.000 €. Reducción: 2.500 €. Impuesto: ~600 € (~10%).

Alquiler de 600 Euros

Anual: 7.200 €. Neto: 6.200 €. Reducción: 3.100 €. Impuesto: ~744 €.

Alquiler de 700 Euros

Anual: 8.400 €. Neto: 7.400 €. Reducción: 3.700 €. Impuesto: ~888 €.

Alquiler de 900 Euros

Anual: 10.800 €. Neto: 9.800 €. Reducción: 4.900 €. Impuesto: ~1.176 €.

Si Vives de Alquiler y Alquilas tu Piso

Si tienes un piso propio que alquilas y tú vives de alquiler, debes declarar los ingresos de tu piso. Si tu contrato de alquiler es de antes de 2015, puedes deducir hasta un 10,05% (más una parte autonómica). No hay exenciones automáticas, así que tributas normal.

Ejemplo: Alquilas tu piso por 600 euros y pagas 800 euros de alquiler (pre-2015). Puedes deducir unos 1.200 euros en la renta.

Fuentes Oficiales

• BOE: https://www.boe.es
• Agencia Tributaria: https://sede.agenciatributaria.gob.es
• Ministerio de Vivienda: https://www.mivau.gob.es
• EUR-Lex (temas UE): https://eur-lex.europa.eu

Preguntas Frecuentes

❓ ¿Cuánto se lleva Hacienda de un alquiler de 500 euros?
Depende de tus gastos, pero con un 50% de reducción y un 24% de IRPF, unos 600 euros al año.

❓ ¿Cómo declaro el alquiler de mi piso?
En el modelo 100 de la renta, apartado C, con tus ingresos netos y reducciones.

❓ ¿Tengo que pagar impuestos por alquilar mi piso?
Sí, si ganas más de lo que gastas. Decláralo en el IRPF.

❓ ¿Cuánto pago a Hacienda si alquilo un piso?
Resta gastos, aplica reducción (50-90%) y calcula el IRPF (19-47%).

❓ ¿Cuándo estoy obligado a declarar un alquiler?
Si cobras más de 1.000 euros al año o tienes ingresos netos.

❓ ¿Y si alquilo mi piso y vivo de alquiler?
Declara los ingresos de tu piso; deduce tu alquiler si es de antes de 2015.

Conclusión

Alquilar un piso en 2025 te da ingresos, pero Hacienda siempre quiere su parte. Restas gastos, aplicas reducciones (hasta un 90% si alquilas en zonas tensionadas) y lo declaras en la renta. Con alquileres de 400 a 900 euros, pagas entre un 10-15% de los ingresos netos, pero puedes ahorrar si lo haces bien.

En Alex AI te ayudamos a entenderlo todo ¡Consúltanos y quítate dolores de cabeza!