Fianza LAU 2025: Cómo calcular, actualizar y recuperar tu fianza de alquiler según la nueva ley

Imagina que alquilas tu primer piso en 2025. Te piden una fianza, un aval y un seguro. Pagas todo, pero al marcharte el casero tarda meses en devolvértela. ¿Qué haces?

O al revés: eres propietario, tu inquilino deja el piso con daños y dudas si puedes quedarte con parte de la fianza.

 Índice de Contenidos

1. Introducción: qué te juegas con la fianza del alquiler
2. Qué es la fianza en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
3. Cuánto se paga de fianza: cuantía y obligaciones legales
4. Fianza y nueva ley 2024-2025: principales novedades
5. Cómo y cuándo actualizar la fianza del alquiler
6. Garantías adicionales: límites y consejos
7. Cómo reclamar o devolver la fianza paso a paso
8. Diferencias por comunidades autónomas
9. Jurisprudencia reciente 2023-2025
10. Preguntas frecuentes (FAQs)
11. Conclusión y CTA
    
    

Introducción: Qué te juegas con la fianza del alquiler

La fianza del alquiler es el punto más conflictivo en España: según datos del Ministerio de Vivienda (MIVAU, 2025), un 30 % de las reclamaciones entre arrendadores e inquilinos vienen de aquí.

Con la nueva Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, todavía vigente en 2025, cambian las reglas del juego: límites a garantías, transparencia nacional y digitalización del depósito autonómico.

En esta guía práctica te explicamos qué dice la LAU (artículo 36), cómo calcularla, cuándo actualizarla y qué hacer si no te la devuelven.
Todo con ejemplos reales, lenguaje claro y referencias oficiales.

Qué es la fianza en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

La fianza LAU es el depósito obligatorio que el inquilino entrega al propietario al firmar un contrato de arrendamiento.

• Si eres inquilino, es tu garantía de que recuperarás el dinero si cumples el contrato y cuidas la vivienda.
• Si eres propietario, te cubre en caso de impagos o desperfectos.
  
  

Según el artículo 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, modificada por la Ley 12/2023, la fianza es obligatoria y en metálico.

“A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico…” — BOE-A-1994-26003

Ejemplo

Juan alquila un piso en Madrid por 900 €/mes. Entrega una fianza de 900 € y el propietario la deposita en el IVIMA (organismo autonómico). Al acabar el contrato, si todo está bien, la recupera íntegra.

Diferencia entre fianza y otras garantías

Cuánto se paga de fianza: cuantía y obligaciones legale

La cuantía no se negocia: está fijada por ley.

• Vivienda habitual: 1 mensualidad de renta.
• Uso distinto (oficina, local): 2 mensualidades.
  
  

Si el propietario no la deposita en la entidad autonómica, se expone a multas de hasta 3.000 € (según normativa autonómica).

Plazos: el propietario dispone de 30 días naturales para depositarla.

Intereses: si no devuelve la fianza en el mes posterior al fin del contrato, debe pagar intereses legales (3,5 % 2025).

Fianza y nueva ley 2024-2025: principales novedades

La Ley 12/2023 introduce cambios importantes, especialmente si vives en zona tensionada.

Novedades clave

1. Límite de garantías adicionales: máximo 2 meses para viviendas.
2. Base de datos estatal de contratos, conectada a comunidades autónomas.
3. Digitalización del depósito de fianzas, que ya funciona en Andalucía, Madrid y Baleares.
4. Índice IRAV 2025: nuevo referente de actualización de rentas (y, por tanto, de fianzas al prorrogar).
   
   

Referencia: BOE Ley 12/2023
Referencia UE: Directiva 2019/2161 (EUR-Lex)

Ejemplo:
Pedro alquila en Barcelona (zona tensionada). El casero le pide 1 mes de fianza + 3 meses de aval. Tras reclamación, el juzgado anula el exceso: solo puede exigir 1 + 2 meses.

Cómo y cuándo actualizar la fianza del alquiler

Durante los primeros 5 años de contrato (7 si es persona jurídica) la fianza no se puede actualizar.
Solo al prorrogar el contrato puede ajustarse al nuevo importe de renta.

Actualización paso a paso:

1. Comprueba la duración de tu contrato (fecha de firma).
2. Calcula la nueva renta (según IRAV o IPC).
3. Calcula la diferencia de fianza entre renta inicial y actual.
4. Notifica por escrito (burofax o correo certificado).
5. Abona o reclama la diferencia dentro de 30 días.
   

Ejemplo:
Renta inicial = 800 € → Fianza 800 €
Renta año 6 = 824 € (3 % subida IRAV) → Nueva fianza = +24 €

⚖️ El TS (15-03-2024) confirmó que la actualización no puede aplicarse retroactivamente.

Diferencias autonómicas

• Andalucía (AVRA): actualización online en portal AVRA.
• Madrid (IVIMA): presencial o telemática con certificado digital.
• Cataluña (INCASÒL): obligatorio mediante formulario web.
  
  

Garantías adicionales: límites y consejos

La fianza no es lo único que pueden pedirte, pero la nueva ley limita los excesos.

Máximo permitido en vivienda:

1 mes de fianza + 2 meses de garantías adicionales.

Consejo práctico:

👉 Si te piden más de lo legal, indícalo en el contrato y conserva pruebas.
👉 Si eres propietario, opta por un seguro de impago, más barato y legal.

Fuente: MIVAU – Guía Arrendamientos 2025.

Cómo reclamar o devolver la fianza paso a paso

El art. 36.4 LAU establece que el propietario tiene un mes desde la entrega de las llaves para devolver la fianza.

Guía paso a paso de reclamación de fianza para inquilinos

1. Haz una inspección final con fotos y vídeo.
2. Firma un acta de entrega (estado de la vivienda).
3. Entrega las llaves y exige recibo.
4. Si no te devuelven en 30 días, envía reclamación por escrito.
5. A los 60 días, puedes reclamar intereses legales (3,5 %).
   
   

Ejemplo real

Luis dejó su piso el 1 de octubre de 2025.
El casero tenía hasta el 1 de noviembre para pagarle.
El 3 de diciembre no lo había hecho → Luis reclamó con intereses.
El juez le dio la razón (Laudo Junta Andalucía 2025).

Mediación autonómica

Algunas comunidades (Andalucía, Valencia, Madrid) tienen servicios gratuitos de mediación para reclamaciones de fianza.

Diferencias por comunidades autónomas

Cada autonomía tiene su propio sistema de depósito de fianzas.

Jurisprudencia reciente 2023-2025

La jurisprudencia refuerza los derechos del inquilino en materia de fianzas.

Fuente oficial: CENDOJ – Buscador de Jurisprudencia

❓ Preguntas frecuentes (FAQs)

¿Qué es la fianza en un alquiler según la LAU?

Depósito obligatorio equivalente a una mensualidad para viviendas y dos para locales como garantía de daños o impagos.

¿Cuánto es la fianza de arrendamiento en 2025?

Una mensualidad para vivienda habitual, dos para usos distintos, pagada en efectivo al firmar el contrato.

¿Qué novedades introduce la nueva ley 2024-2025?

Limita las garantías a dos meses, crea registro estatal y controla las zonas tensionadas.

¿Cómo se actualiza la fianza de alquiler?

Solo al prorrogar el contrato; ajusta a la renta actual según IRAV 2025 o IPC.

¿Cuál es el plazo para devolver la fianza?

Treinta días desde la entrega de llaves; si no, devenga intereses legales del 3,5 %.

¿Dónde se deposita la fianza por comunidad autónoma?

En la entidad autonómica competente: AVRA (Andalucía), IVIMA (Madrid), INCASÒL (Cataluña), IBAVI (Baleares).

Conclusión: la fianza LAU en 2025, claridad, derechos y pasos seguros

Entender cómo funciona la fianza del alquiler ya no es opcional: es tu escudo legal.
Tanto si eres inquilino como propietario, saber lo que dice la LAU (art. 36) y las reformas de la Ley 12/2023 te ahorra dinero, discusiones y tiempo.

En 2025, el panorama ha cambiado:

• Las garantías adicionales están limitadas (máx. 2 meses).
• La digitalización autonómica simplifica el depósito y evita sanciones.
• Y la jurisprudencia reciente protege más al inquilino frente a retenciones injustas.
  
  

Qué significa para ti

• Si alquilas una vivienda, ya sabes cuánto puedes pagar, cuándo reclamar y cómo exigir intereses si no te devuelven la fianza.
• Si eres propietario, sabes cómo actualizarla legalmente, dónde depositarla y cómo justificar deducciones con pruebas válidas.
• Si gestionas varios alquileres, la transparencia digital (IRAV 2025 y registros autonómicos) te facilita el cumplimiento y mejora tu reputación jurídica.
  
  

Lo que debes recordar

1. Guarda siempre justificantes del depósito o devolución.
2. Revisa el contrato: toda cláusula contraria a la LAU es nula.
3. No te fíes del “siempre se ha hecho así”: la ley ha cambiado.
4. Consulta fuentes oficiales como el BOE o el Ministerio de Vivienda (MIVAU).
   
   

Cómo actuar si tienes un conflicto

Si tu casero no te devuelve la fianza o tienes dudas sobre el depósito, no improvises:

1. Solicita la mediación autonómica gratuita (disponible en Andalucía, Madrid, Valencia y Cataluña).
2. Presenta una reclamación escrita con pruebas.
3. Si no hay acuerdo, acude a arbitraje o demanda civil: el artículo 36 LAU y la jurisprudencia 2025 te amparan.
   
   

🚀 Conclusión final

La fianza LAU no es un trámite menor: es la clave de un alquiler justo y equilibrado.
Dominar cómo se calcula, actualiza y devuelve te coloca un paso por delante, tanto si entras a vivir en un piso como si gestionas varios.

La nueva ley de vivienda y la digitalización del proceso te ofrecen más seguridad y menos papeleo, pero también más responsabilidad.

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