Todo sobre Derechos del Arrendador y Contratos de Alquiler en España 2025

Índice de Contenidos

• Introducción
• 1. Derechos del Arrendador en los Contratos de Alquiler
• • 1.1. Derecho a percibir la renta y otros pagos
  • 1.2. Derecho a recuperar la vivienda
  • 1.3. Derecho a exigir el mantenimiento del inmueble
• 2. Obligaciones del Arrendatario en el Alquiler
• • 2.1. Pago de la renta y gastos asociados
  • 2.2. Uso adecuado de la vivienda
  • 2.3. Obligación de realizar reparaciones menores
• 3. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en España
• • 3.1. Principales aspectos de la LAU
  • 3.2. Cambios introducidos por la Ley 12/2023
• 4. Desahucio por Impago de Alquiler: Proceso y Requisitos
• • 4.1. Pasos para iniciar un desahucio
  • 4.2. Aspectos legales clave
• 5. Casos Prácticos y Ejemplos Reales
• • 5.1. Caso: Impago de renta
  • 5.2. Caso: Daños en la vivienda
• Preguntas Frecuentes (FAQs)
• Conclusión

Introducción

¿Sabías que un arrendador puede recuperar su vivienda por necesidad propia o que un inquilino debe pagar la renta incluso en situaciones complicadas? En este artículo, te lo explicamos en cristiano: los derechos del arrendador, las obligaciones del arrendatario, la normativa vigente y cómo gestionar un desahucio por impago de alquiler. Si eres propietario, inquilino o profesional del sector, ¡sigue leyendo! En Alex AI te ayudamos a navegar el mundo legal con claridad y confianza.

1. Derechos del Arrendador en los Contratos de Alquiler

Los arrendadores, como propietarios, tienen derechos protegidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), modificada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo. Estos derechos garantizan que puedan alquilar su propiedad con seguridad jurídica.

1.1. Derecho a Percibir la Renta y Otros Pagos

El arrendador tiene derecho a recibir la renta acordada en el contrato, normalmente pagada dentro de los primeros siete días del mes (artículo 17 LAU). Además, puede exigir:

• Gastos asociados: Como comunidad o IBI, si se pacta en el contrato.
• Fianza: Una mensualidad para viviendas (artículo 36 LAU), que debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente (ej.: IVIMA en Madrid).
• Garantías adicionales: Como avales bancarios o depósitos, hasta un máximo de dos mensualidades.

Ejemplo práctico: Si un inquilino no paga una renta de 800 € durante dos meses, el arrendador puede reclamar 1.600 € más intereses de demora y, si persiste el impago, iniciar un desahucio.

1.2. Derecho a Recuperar la Vivienda

El arrendador puede recuperar la vivienda en casos específicos (artículo 9 LAU):

• Necesidad propia: Si el propietario, su cónyuge o hijos necesitan la vivienda como residencia habitual, notificándolo con dos meses de antelación.
• Incumplimiento del contrato: Por impago, subarriendo no autorizado o actividades molestas (artículo 27 LAU).
• Finalización del contrato: Si se pactó una duración determinada y no se prorroga.

Nota: La recuperación por necesidad propia requiere una comunicación fehaciente, como un burofax.

1.3. Derecho a Exigir el Mantenimiento del Inmueble

El arrendador puede exigir que el inquilino mantenga la vivienda en buen estado, sin modificaciones no autorizadas (artículo 21 LAU). También tiene derecho a:

• Inspeccionar la propiedad: Con previo aviso y en horario razonable.
• Reclamar daños: Si el arrendatario causa desperfectos más allá del uso normal.

Ejemplo práctico: Si un inquilino pinta las paredes sin permiso, el arrendador puede exigir que las restaure al estado original.

2. Obligaciones del Arrendatario en el Alquiler

Los arrendatarios tienen deberes que garantizan un uso adecuado de la vivienda y el cumplimiento del contrato, regulados en los artículos 21 a 27 de la LAU.

2.1. Pago de la Renta y Gastos Asociados

El arrendatario debe:

• Pagar la renta en la fecha acordada, normalmente los primeros siete días del mes.
• Cubrir gastos pactados, como suministros (luz, agua) o tasas de basura, si se establece en el contrato.
• Entregar la fianza, que el arrendador debe depositar en el organismo autonómico.

Ejemplo práctico: Si el contrato incluye que el inquilino pague 100 €/mes de comunidad y no lo hace, puede considerarse incumplimiento contractual.

2.2. Uso Adecuado de la Vivienda

El arrendatario debe usar la vivienda para el fin pactado, generalmente como vivienda habitual, y no puede:

• Subarrendar o ceder el contrato sin permiso del arrendador (artículo 8 LAU).
• Realizar actividades molestas, insalubres o peligrosas (artículo 27.2 LAU).

Ejemplo práctico: Un inquilino que usa la vivienda como oficina sin autorización puede enfrentarse a la resolución del contrato.

2.3. Obligación de Realizar Reparaciones Menores

El arrendatario debe hacerse cargo de reparaciones menores derivadas del uso diario, como cambiar bombillas o reparar pequeños desperfectos (artículo 21.4 LAU). Las reparaciones estructurales (ej.: tuberías principales) corren a cargo del arrendador.

Ejemplo práctico: Si una puerta se daña por un golpe accidental, el inquilino debe asumir el coste de la reparación.

3. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en España

La Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994) es el marco normativo que regula los contratos de alquiler de vivienda en España, con modificaciones relevantes introducidas por la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.

3.1. Principales Aspectos de la LAU

• Duración del contrato: Mínimo de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), salvo renuncia del inquilino (artículo 9 LAU).
• Actualización de la renta: Solo puede actualizarse según el IPC o lo pactado en el contrato (artículo 18 LAU).
• Fianza: Obligatoria, equivalente a una mensualidad para viviendas (artículo 36 LAU).
• Resolución del contrato: Por incumplimientos como impago, subarriendo no autorizado o daños graves (artículo 27 LAU).

3.2. Cambios Introducidos por la Ley 12/2023

La Ley 12/2023 introdujo medidas para proteger a los inquilinos:

• Limitación de rentas en zonas tensionadas: Los arrendadores no pueden incrementar la renta más allá de los índices establecidos en áreas declaradas como tensionadas.
• Prórrogas automáticas: Se amplían hasta 3 años adicionales si no hay oposición.
• Protección ante desahucios: Se refuerzan plazos para notificaciones y mediaciones en casos de vulnerabilidad.

Ejemplo práctico: En una zona tensionada como Barcelona, un arrendador no puede subir la renta más allá del índice de referencia, incluso si el contrato lo permite.

4. Desahucio por Impago de Alquiler: Proceso y Requisitos

El desahucio por impago de alquiler permite al arrendador recuperar la vivienda cuando el inquilino no paga la renta. Este proceso está regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) (Ley 1/2000, de 7 de enero) y la LAU.

4.1. Pasos para Iniciar un Desahucio

1. Notificación fehaciente: El arrendador debe notificar el impago mediante burofax o acta notarial, dando un plazo de 30 días para pagar (artículo 27.2 LAU).
2. Demanda judicial: Si no se paga, se presenta una demanda de desahucio ante el juzgado de primera instancia (artículo 440 LEC).
3. Enervación del desahucio: El inquilino puede evitar el desahucio pagando la deuda antes de la vista, salvo que ya haya enervado previamente (artículo 22.4 LEC).
4. Juicio y sentencia: Si no hay pago, el juez dictará el desahucio y ordenará el lanzamiento (desalojo).
5. Ejecución: La vivienda se recupera, con intervención policial si es necesario.

Ejemplo práctico: Un arrendador envía un burofax exigiendo 2.400 € de rentas impagadas. Si el inquilino no paga en 30 días, se inicia el proceso judicial, que puede resolverse en 3-6 meses.

4.2. Aspectos Legales Clave

• Notificación previa: Es obligatoria para que el desahucio sea válido (artículo 27.2 LAU).
• Protección de vulnerables: La Ley 12/2023 exige mediación en casos de vulnerabilidad social antes del desalojo.
• Costes judiciales: El arrendador puede reclamar los costes del proceso si gana el juicio (artículo 394 LEC).

[Enlace a: Guía sobre procesos de desahucio en Alex AI]

5. Casos Prácticos y Ejemplos Reales

5.1. Caso: Impago de Renta

Escenario: Ana alquila su piso en Madrid por 900 €/mes. El inquilino, Carlos, deja de pagar durante tres meses. Ana envía un burofax exigiendo 2.700 € y notifica la resolución del contrato. Carlos no responde.

Solución: Ana presenta una demanda en el juzgado, adjuntando el contrato, el burofax y los recibos impagados. El juez concede el desahucio, y Carlos debe abandonar la vivienda en 20 días.

5.2. Caso: Daños en la Vivienda

Escenario: Pedro alquila una casa en Barcelona. El inquilino realiza obras no autorizadas, dañando una pared. Pedro reclama los daños, pero el inquilino se niega a pagar.

Solución: Pedro documenta los daños con fotos y un informe pericial, exigiendo la reparación al inquilino (artículo 21 LAU). Al no llegar a un acuerdo, inicia un proceso judicial para reclamar una indemnización.

Preguntas Frecuentes sobre derechos del arrendador y contratos de alquiler (FAQs)

❓ ¿Qué derechos tiene el arrendador si el inquilino no paga la renta?

El arrendador puede exigir el pago, iniciar un desahucio tras notificación fehaciente y reclamar daños (art. 27 LAU).

❓ ¿Qué obligaciones tiene el arrendatario según la LAU?

Pagar la renta, mantener la vivienda, realizar reparaciones menores y no subarrendar sin permiso (art. 21-27 LAU).

❓ ¿Cómo afecta la Ley 12/2023 a los arrendadores?

Limita subidas de renta en zonas tensionadas y refuerza plazos en desahucios (Ley 12/2023).

❓ ¿Cómo se inicia un desahucio por impago de alquiler?

Se envía un burofax, se presenta una demanda judicial y, si no hay pago, el juez ordena el desahucio (art. 440 LEC).

❓ ¿Puede el arrendador entrar en la vivienda alquilada?

Sí, con previo aviso y en horario razonable, para inspeccionar el estado (art. 21 LAU).

❓ ¿Qué gastos debe pagar el inquilino en un alquiler?

La renta y los gastos pactados, como suministros o comunidad, según el contrato (art. 20 LAU).

Conclusión

Conocer los derechos del arrendador y las obligaciones del arrendatario es fundamental para gestionar un contrato de alquiler en España sin complicaciones. La Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley 12/2023 ofrecen un marco claro, pero requieren atención a detalles como el proceso de desahucio por impago o las limitaciones en zonas tensionadas. Este artículo te ha dado las claves para proteger tus intereses como propietario o inquilino. ¿Tienes dudas legales? En Alex AI te ofrecemos asesoramiento personalizado para que tomes decisiones con confianza. ¡Consulta hoy!