Contrato alquiler local: duración, claves legales y modelos actualizados 2025

Imagina esto: llevas meses buscando un sitio donde montar tu bar de copas, abrir una tienda de ropa urbana o instalar tu clínica dental. Después de muchas visitas, por fin lo encuentras. El local es perfecto, tiene buena ubicación y un precio razonable.

Pero cuando llega el momento de firmar, empiezan las preguntas:

• ¿Cuánto tiempo puedo quedarme en el local sin que me echen?
• ¿Es diferente alquilar un local que un piso?
• ¿Qué obligaciones tengo como inquilino?
• ¿Qué pasa si quiero dejarlo antes de lo pactado?
  

📑 Índice

• Introducción
• Qué significa para ti la duración de un contrato de alquiler de local
• Contrato de alquiler de local para uso particular vs. comercial
• Ley de arrendamiento de local comercial en 2025
• Duración mínima y prórrogas en el arrendamiento de local de negocio
• Aspectos fiscales del alquiler de un local comercial
• Modelo contrato alquiler local: cómo redactarlo paso a paso
• Ejemplo real: cómo negociar el contrato con tu arrendador
• Problemas habituales y cómo evitarlos
• Checklist: qué revisar antes de firmar el contrato
• Tabla comparativa: diferencias entre alquiler de vivienda y de local comercial
• FAQs sobre arrendamiento de locales comerciales
• Conclusión
  
  

Introducción

Estas dudas son normales, sobre todo si tienes entre 20 y 40 años y es la primera vez que gestionas un contrato de arrendamiento de local de negocio.

La buena noticia es que, si sabes cómo funciona la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y qué puntos negociar, puedes ahorrar mucho dinero y evitar conflictos con tu arrendador.

En este artículo aprenderás:

✅ Cómo funciona la duración del contrato de alquiler de un local comercial.
✅ Qué diferencia hay entre alquilar para uso particular y para negocio.
✅ Los aspectos fiscales que afectan al alquiler de locales.
✅ Cómo redactar o revisar un modelo de contrato actualizado en 2025.
✅ Los problemas más comunes y cómo evitarlos.
✅ Una guía práctica y checklist final para que no firmes nada sin estar seguro.

Qué significa para ti la duración de un contrato de alquiler de local

La duración es uno de los puntos más importantes del contrato.

👉 Para ti, como arrendatario:

• Significa seguridad para recuperar la inversión en reformas, mobiliario o licencias.
• Te permite planificar tu negocio a medio y largo plazo.
• Te da estabilidad frente a subidas de renta inesperadas.
  

👉 Para el arrendador:

• Supone ingresos estables y previsibles.
• Evita la rotación constante de inquilinos.
• Le permite ajustar las condiciones según la duración (más larga = más estabilidad, más corta = más flexibilidad).
  

📌 Diferencia clave con el alquiler de vivienda:

• En vivienda hay una duración mínima obligatoria (5 o 7 años).
• En locales comerciales no existe esa duración mínima, todo se pacta libremente (art. 4 LAU).
  

Ejemplo real:

• Si firmas por 1 año, el arrendador puede no renovarte y deberás irte.
• Si firmas por 10 años, tienes más seguridad, pero también más obligaciones si quieres rescindir antes.
  
  

Contrato de alquiler de local para uso particular vs. comercial

🔹 Uso particular

• Ejemplo: alquilar un local como trastero privado o para guardar material deportivo.
• No requiere licencias de actividad.
• El contrato es más simple, pero sigue siendo recomendable que sea por escrito.
  
  

🔹 Uso comercial o de negocio

• Ejemplo: abrir un restaurante, tienda, clínica, oficina o gimnasio.
• Necesitas licencias municipales de apertura y actividad.
• Debes declarar los ingresos y cumplir con obligaciones fiscales.
• El contrato debe ser más completo y prever aspectos como obras, reformas y subarriendos.
  
  

👉 Diferencia práctica:

• En el alquiler particular, buscas un espacio privado.
• En el alquiler comercial, estás invirtiendo dinero para ganar dinero. Por eso, la duración y la estabilidad legal son aún más importantes.
  
  

Ley de arrendamiento de local comercial en 2025

La Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, LAU) regula los contratos de locales comerciales.

⚖️ Puntos clave:

1. Duración libre → no hay mínimo legal.
2. Fianza obligatoria → 2 mensualidades de renta (art. 36 LAU).
3. Revisión de renta → se pacta entre las partes (habitualmente según IPC o índice acordado).
4. Obras y mejoras → requieren consentimiento del propietario salvo que se pacte lo contrario.
5. Cesión y traspaso → permitido salvo prohibición expresa en contrato.
6. Prórrogas → si no hay aviso, el contrato puede prorrogarse automáticamente.
   
   

📖 Fuente oficial: BOE – Ley de Arrendamientos Urbanos.

Duración mínima y prórrogas en el arrendamiento de local de negocio

A diferencia del alquiler de vivienda:

• No hay duración mínima obligatoria. Puede ser un mes, un año o veinte.
• La prórroga tácita existe: si nadie avisa, se renueva por plazos iguales al inicial o, en su defecto, anual.
• Aviso previo: normalmente se pacta un aviso de 30 a 90 días para no renovar.
  
  

Ejemplo:

• Contrato inicial: 3 años.
• Si ninguna parte avisa, se renueva otros 3 años.
  
  

👉 Consejo práctico: pacta siempre una cláusula que te permita rescindir anticipadamente con un preaviso de al menos 6 meses.

Aspectos fiscales del alquiler de un local comercial

Aquí muchos inquilinos se sorprenden.

📌 Diferencia clave: el alquiler de un local está sujeto a IVA (21%), a diferencia de la vivienda habitual.

Ejemplo:

• Renta mensual: 1.000 €
• IVA (21%): 210 €
• Total mensual: 1.210 €
  
  

Además:

• El arrendador debe practicar retención de IRPF (19%) sobre la renta, que el inquilino ingresa en Hacienda.
• Los gastos como IBI, comunidad o suministros pueden pactarse a cargo del inquilino.
  
  

👉 Esto significa que pagar un local no es solo pagar la renta: debes tener en cuenta IVA + retenciones + gastos extras.

Modelo contrato alquiler local: cómo redactarlo paso a paso

Un contrato válido debe incluir:

1. Datos de arrendador y arrendatario.
2. Descripción del local (ubicación, metros, referencia catastral).
3. Duración y prórrogas.
4. Renta, IVA e IRPF.
5. Fianza (mínimo 2 meses).
6. Destino del local (uso pactado: bar, oficina, trastero…).
7. Obras y reformas autorizadas o prohibidas.
8. Gastos adicionales (IBI, comunidad, suministros).
9. Cesión, subarriendo o traspaso.
10. Causas de resolución anticipada.
11. Jurisdicción y ley aplicable.
    
    

👉 Consejo: no uses un modelo antiguo bajado de internet. Pide siempre un modelo actualizado a 2025 y adaptado a tu caso.

Ejemplo real: cómo negociar el contrato con tu arrendador

Ana quiere abrir una cafetería en Madrid.

• El propietario le ofrece un contrato de 3 años, 1.200 €/mes.
• Ana pide 5 años, porque su inversión inicial es alta.
  
  

👉 Negociación:

• Pactan 5 años de duración.
• Ana puede rescindir a partir del 3º año con preaviso de 6 meses.
• El propietario mantiene seguridad de ingresos, y Ana gana flexibilidad.
  
  

Resultado: contrato equilibrado.

Problemas habituales y cómo evitarlos

1. Impago de rentas → solución: pedir aval bancario o seguro de impago.
2. Obras no autorizadas → solución: pactar por escrito qué obras puede hacer el inquilino.
   
   
3. Traspaso sin permiso → solución: regularlo en contrato.
4. Falta de licencias → solución: comprobar con el ayuntamiento antes de firmar.
5. Conflictos por gastos → solución: detallar en contrato qué paga cada parte (IBI, comunidad, suministros).
   
   

Checklist: qué revisar antes de firmar el contrato

✅ Duración y prórrogas.
✅ Renta total con IVA y retenciones.
✅ Cláusula de resolución anticipada.
✅ Obras y reformas permitidas.
✅ Gastos adicionales.
✅ Licencias de actividad disponibles.
✅ Garantías adicionales (aval, seguro).

Tabla comparativa: diferencias entre alquiler de vivienda y de local comercial

FAQs sobre arrendamiento de locales comerciales

❓ ¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler de local?

No existe duración mínima. Puede ser 1 año, 3 o 10, según lo que pacten arrendador y arrendatario.

❓ ¿Qué fianza debo entregar en un local comercial?

La ley exige mínimo 2 mensualidades de fianza, aunque pueden pedirse garantías extra (aval o seguro).

❓ ¿Hay que pagar IVA en el alquiler de un local?

Sí. Siempre se aplica el 21% de IVA, salvo excepciones muy concretas (ej. arrendamientos exentos).

❓ ¿Qué pasa si dejo el local antes de tiempo?

Dependerá del contrato. Normalmente hay penalización proporcional a los meses pendientes.

❓ ¿Puedo subarrendar un local?

Sí, salvo prohibición expresa en contrato. Conviene pactarlo siempre por escrito.

❓ ¿Quién paga el IBI y los gastos de comunidad?

Depende de lo pactado. Si no se especifica, los paga el arrendador.

❓ ¿Qué ocurre si el local no tiene licencia de actividad?

El arrendatario no podrá abrir el negocio. Debe comprobarse antes de firmar.

❓ ¿El contrato debe registrarse en Hacienda?

Sí, por las obligaciones fiscales (IVA e IRPF).

❓ ¿Qué pasa si el arrendador no me devuelve la fianza?

Puedes reclamar judicialmente. El arrendador debe devolverla en 1 mes desde la entrega del local.

❓ ¿Es obligatorio un contrato por escrito?

Sí, para locales siempre debe formalizarse por escrito.

Conclusión

El contrato de arrendamiento de un local comercial es la base legal de tu negocio. No es un simple papel: es lo que determina tu seguridad, tus gastos y tu estabilidad como empresario.

👉 Recuerda:

• La duración es libre, pero debes negociar lo que te convenga.
• Siempre hay IVA y retención de IRPF.
• La fianza mínima es de 2 meses.
• Usa un modelo actualizado y revisado por profesionales.

👉 No firmes nada sin revisarlo: reserva tu consulta gratis ahora.